不動産

部屋探しで迷ってませんか??最短距離で賃貸物件を探すコツ。



1.部屋探しはなぜ難しいのか。

部屋探しは難しい。なぜ難しいのか・・・?


1つ目の理由は、「高い」買い物だからである。

高い買い物は当然慎重になるし、損したくないし、騙されたくないと思う。しかも、生活の基盤である以上、嫌だったら明日引っ越すというわけにもいかない。

2つ目の理由は、物件の良さの感じ方が人によって違うからだ。

便利な駅近が良いという人もいれば、静かな郊外を望む人もいるように、その価値は人によってバラバラである。

一律にこれがいい物件とも言えないのが、とても厄介だ。

3つ目の理由は、同じ物件が2つとして存在しないことだ。

同じマンションでも、201号室と202号室は別だし、わずかな差だとしても高い買い物での妥協は必ず後悔する。

物件はオンリーワン。なくなったら終わりである。

だが、次から次へと物件は出てくる。

もっと探せばいい物件があるんじゃないか、と思ってしまう。

これが決断を鈍らせ、判断を迷わせるのだ。

幸いにも物件はお金さえ払えば、基本的には自分のもの(独占できるという意味で)になる。

だがそれは他の人も同じ。

早い者勝ちである以上、決めるべきときに決めるのが重要なのだが、それがとても難しいのである。



2.自分の中の本当のニーズを整理する。

年明けから毎年3月の後半までは、引越しシーズンである。

この時期は特に物件をゆっくり見ている暇がない。
引っ越すまでの時間にもっと余裕があるのであれば・・・と思う人もいるだろう。

だが、決定までの時間と満足度はあまり関係ない。
むしろ人の入れ替わりがあるのだから、物件の選択肢は多いはずだ。

例えば、第一印象で良かったと思って買った服と、たくさん悩んで買った服のどちらの満足度が高いだろうか。

おそらくだが、そんなに差はないだろう。
むしろ、悩んで買ったのにすぐに気に入らなくなってしまった・・・という経験をしたことのある方も多いのではないか。
少なくとも私はそうだ。

そこで重要なのが、自分の真のニーズを整理すること、である。

例えば、買い物の前に、冬用のコートが必要だ、と整理できていれば、冬用のコートだけを何店舗も効率よく見て回ることができる。

なのに、冬物が欲しい、という整理しかできていないと、ダウンを見たり、ジャケットを見たり、下手するとアウターですらないセーターやヒートテックを選択肢に入れてしまうかもしれない。

ニーズが整理されていないと、迷って決断が遅くなる。高い買い物ならなおさらだ。

しかも物件はオンリーワンなので、決断に迷うのは「致命的」なのだ。

とにかく部屋探しは、探し始めたら時間との勝負である。

自分の本当のニーズを整理することが大事なのだ。



3.まずは、物件の希望条件を書き出してみよう

自分の本当のニーズを把握するにはどうしたらよいだろう。それは、自分と向き合うことだ。

いや、どこぞの自己啓発本ではないので、もう少し簡単に説明する。

少し掘り下げてみればいいのだ。

物件をインターネットで検索するときは、いろいろと詳細な条件を設定できると思うので、これに沿ってまずは希望を書き出してみる。

以下、探すときにどのような条件が考えられるかを列挙してみたので、参考にしてほしい。

・希望の路線、駅、地域

・賃料(共益費や管理費も実質家賃と同じなので、トータルで考える)

・敷金、礼金
(これは単に初期費用の問題。例えば、それぞれ1か月が条件だとしたら、初期費用はおよそそれにプラス2か月分を乗せた額だ。具体的には、敷金1か月、礼金1か月に加えて仲介手数料1か月、初月の家賃1か月がかかる。さらにカギの交換費用や保証料などを上乗せしてくる場合がある。)

・間取り、占有面積

・駅までの距離(徒歩何分か)

・築年数

・建物構造(RCなどのマンションか、木造のアパートか)

・バス、トイレ別かユニット型か

・独立洗面台の有無

・階数(住みたい階数)

・洗濯機置き場(室内・室外)

・方角(窓やバルコニーの向き)

・オートロック

・追い焚き機能

・楽器可、ペット可

・女性限定

・同居人の有無、入居人数、子供の有無

・キッチン(ガスコンロ、IH、2口以上、カウンターキッチン)

・宅配ボックス

・ネット環境

・洋室、和室、カーペット、フローリング

・駐車場、駐輪場(特にバイク)

・周辺環境(近くにスーパー、コンビニ、小学校、病院など)

など。

書き出せたらなぜ、その条件がいいのか、さらに書き加えてみよう。

例えば、会社の近くの駅に住みたい、と考えたとする。そうしたら、なぜ会社の近くに住みたいのか、書き出してみよう。

普段残業が多くて朝も早い。体力の限界で、毎日長時間電車に乗るのが苦痛だ、と言うのであれば、それは本当のニーズかもしれない。

だが、普段、残業があるわけでもなくただ毎日の満員電車が嫌なだけ、だとしたら、そこにお金を出すほどの価値があるか、を考えてみるということだ。

その場合、解決策としては、時間をずらして出社すれば良い、とか、急行電車を避ける、などで十分かもしれない。

ニーズは部屋探しの「軸」になるので、この要領で、徹底的に分析することをオススメする。



4.条件に優先順位をつけよう

これは当然ニーズを把握することとも関係してくるが、全てのニーズが満たされない場合には、最終的に家賃を上げるしか方法がなくなる。

家賃を上げるのはそれなりにキツい判断である。
つまり自分として、絶対譲れないポイントを見極めることが重要である。その上で、条件を下げられるところはなるべく下げよう。

そうすると、自分の物件の相場感がわかってくるし、だいたいこのエリアでこの価格帯で探せば良いのだな、ということがわかってくる。

そうなれば、あとはインターネットを駆使して、情報を探せば良いのである。



ここで注意しておくと、間違っても「掘り出しもの」の物件を狙ってはいけない。
「掘り出しもの」は、簡単に言うと相場に比べてお得な物件のことである。


このブログを読んだ人には頭に入れておいてほしい。それは、

「物件は相場に見合った価値しかない。」ということだ。

これは不動産業者で働いていたことのある私の経験から感じたことだ。
大家はボランティアではないし、貸すなりにリスクもある。また仲介業者も手数料は多く取りたい。プロだ。

「掘り出しもの」と言われる本当に安いと思わせる物件は、ごく稀にしかない。大抵は、新築だが部屋が手狭だったり、間取りに癖があったり、または事故物件であるなど、なんらかのマイナスポイントがある事が多い。

ただ、ここでも勘違いしてはいけないのが、借りた本人は損をしているとも言い切れない点である。

借りた本人は”掘り出しもの”だと思っているわけだから、つまりは”知らぬ間”に自分のニーズにマッチしていたのだろう。

言い換えれば、折れるトコを最初から折れる事ができれば、安い家賃で、自分にとっての最高の物件(掘り出しもの)に出会える可能性が高まるわけだ。

5.物件のメリット、デメリットを理解しよう

ニーズと並行して把握しておきたいのが、物件のメリットとデメリットである。

例えば、高層マンションの最上階、角部屋と聞いて、デメリットは思いつくだろうか。

メリットは、もちろん眺望がいいし、日当たりや風通しがよく、隣の部屋が一つしかないので、プライバシーが保たれやすいのでは、と考えるだろう。

デメリットは、家賃が高い、窓が多いからエアコンが効きにくく光熱費も上がりやすい、カーテンが余計に必要、壁が少ないので家具が配置しにくい、外から在宅の有無がわかりやすくセキュリティ面が不安、などである。

また、意外に見落としがちなのが、角部屋は柱や梁(天井の出っ張っている部分)があったり、高層階のエレベーターは混みやすい、停電時は階段しか使えない、などである。

しかも、「眺望」は生活の利便性には全く関係がない。

また、高層マンションということは、近くに大きな道路や線路がある可能性が高く、騒音や排気ガスなども考えられる。洗濯は自ずと乾燥機か、室内干しになるだろう。

このように一見完璧に見える物件でもデメリットは必ずある。
(個人的には、最上階角部屋には、言うほどメリットがないと思っている。)

ニーズがわかっていれば、一見良さげな物件でも、自分にメリットがないと思えば選択肢から外せるし、もしくはデメリットにならないなと思えば、安くて手頃な物件が選択肢に入る。

そう、ニーズが把握できていれば、不動産業者の謳い文句にも騙されないわけだ。

また、物件のメリットやデメリットが、そのまま個人のメリットやデメリットになるわけではない。
ニーズを把握していれば、関係のないデメリットは無視できるのだ。

無視できるデメリットだけの物件を選べば、本人にとってはメリットしかないことになる。

以下、条件面のメリット、デメリットをまとめてみた。
繰り返すが、個人によってメリットになるか、デメリットになるかは異なる。



メリット/デメリット
(「家賃が高い」は共通なので省略)

・部屋が広い / 掃除が大変、エアコンが効きにくい、光熱費が高い

・角部屋 / エアコンが効きにくい、セキュリティ(侵入されやすい、覗かれやすい、在宅の有無がわかりやすい)

・駅が近い / うるさい、治安が悪い、不審者に自宅がバレやすい

・築年数が新しい / 立地がイマイチ(特に都心部にありがち)

・建物が頑丈(鉄筋コンクリート造) / 居住スペースが狭め(部屋の広さは壁の中心線から計測することが多いため)、建物自体が重く耐震性が低い場合もある

・バス、トイレ別、独立洗面台がある、洗濯機置き場が室内にある  / 居室部分が狭くなりやすい

・2階以上 / 階段が大変、エレベーターが面倒、子供がいると下の階への音が気になる、電線が視界に入る、など

・南向き / 眩しい、暑い(特に南西向き、夏場)

・楽器可、ペット可 / 物件の選択肢が異常に狭くなる

・女性限定 / 女性しか住んでいないことが知られた時の不安

・オートロック / 物件によって防犯の効果はまちまち、侵入された時に逆に外から中が見えない、など


ニーズがわかっていて、物件のメリット、デメリットを理解できれば、怖いものはない。あとはインターネットを駆使して探すだけである。


6.インターネットで物件を探すコツ

ひと昔前であれば、物件は不動産業者を回るしかなかったが、今は、ほとんどの物件がインターネット上に掲載されている。

IT技術の普及が遅れている業界なので、もちろん掲載されていない情報もあるだろうが、もし仮に不動産業者が、インターネットにも載せずに物件をひっそりと抱えて、入居者を見つけるのに時間がかかってしまったら、今の時代、大家から何を言われるかわからない。

そう、何件も不動産業者を回ってまで物件は探さなくてもいい。インターネットで十分だ。
そして、気になる物件があったら、見に行こう。
他社が紹介しているものでも、内見させてもらえるか聞いてしまおう。
実際、不動産は業者間で物件を紹介し合う仕組みがある(レインズと呼ばれるもの)。
だから、どこか指定の業者でなければ内見できないということはないのだ(もちろん業者側の方針で紹介しないことはありうる)。


信頼できると思ったら、その不動産業者に物件探しを依頼しても良いが、ニーズはブレないようにしよう。


なお、世の中には皆が想像する以上に物件がある。

あくまで目安だが、例えば、都心部でホームズを使ってひと駅あたりの物件数が20件を切ったら、その条件で見つけるのは難しいと考えて差し支えない。

実際検索してみればわかるが、一駅の物件数は相当な数だ。しかも、同じ物件を複数の不動産業者が登録している。

見ようと思っても、タイミング悪く内見までに申し込みが入ってしまうものもあるだろう。検索条件は満たすとしても、検索ワードにはない要素で、検討に値しない物件もあるはずだ。


この場合は、優先順位に従って検索をし直そう。


7.家賃の考え方

通常、入居審査が通るのは、収入の4/1~1/3程度と言われている。だいたいその目安に設定されていれば問題ないだろう。

家賃は毎月払うものだし、なるべく安く抑えたいところではあるが、とはいえ、あと一歩家賃を頑張って出せば選択肢が増える、ということはよくある。

前述のインターネット検索でも、家賃をあげればおそらく物件数は増えるだろう。

ニーズも整理されて、優先順位もつけた。だが、今気になっている物件は、若干予算がオーバーしている、というとき。例えば、家賃を3,000円上げようか迷った時はこう考えると良い。

・毎日ペットボトルで飲み物を買っているならそれだけで余裕で3,000円以上かかっている

・飲み会1回分を我慢すれば良い

・実際に住んだときの楽しいイメージを膨らませる

という具合である。

実際、部屋を探している過程で、想定のワンランク上の物件を見て、それに決めるということはよくある。家賃は、あくまで「希望」の額であって、払えない額ではないのだ。

どうしても予算が足りない時は、思い切ってあげることも考えて欲しい。


以上、部屋探しの参考になれば幸いだ。

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